不得不说，三十年河东西，经过2018年这一轮大涨，中国房地产借势做出了巨大调整，之前的很多规则已不再适用，那么在有限的经济条件下，我国房地产又应当以什么样的节奏带领大家走向未来？看懂下面这文章，相信你心中一定有了清晰的方向。

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转折

我国房市的未来逻辑与过去20年大相径庭。

由于，前些年居民终端杠杆率较低，我国的房市表现出供给创造需求的特点，在货币金融供给、行政政策的供给下，房价呈现周期性上涨特征，让人容易陷入房市周期性上涨的幻觉里。

今后，从供给端看，外生性货币向内生性转变的过程将导致货币的发行很难大水漫灌，同时，由于增量及存量人口向大中城市不断的集中，住房终端需求由政策驱动逐步向需求驱动过渡，房市格局随之变化，全国房市调控一刀切的模式已经不能起到精准的房市调控效果，因城施策成为房市调控长效机制也就顺理成章。

目前，经济增速下滑，居民收入增幅下行，居民总体杠杆率增长空间有限，渴望房价短期暴涨只是一厢情愿，然而，考虑到土地出让金是地方政府的主要收入来源，而且具有见效快的特点，这样暂时不能戒掉土地出让金的地方政府既要保持房市一定的热度，又要防止房价过快上涨与过快下跌带来的金融风险。

所以，为了稳定房市预期，城市政府房市调控的政策可能会盯住城市居民购买力与住房供需之间的关系，凉了添把火，热了抽点薪，可能成为未来城市房市调控的新常态。

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货币供给高增长终结？

货币的本质是政府信用。

鉴于此，政府在发行货币过程中不能无节制无节操，而是需要有货币发行之锚。在过去十几年中我国的货币发行绑定了美元，或者说美元成为我国货币发行之锚，外汇占款的逐年增加，导致人民币发行也对应增加，种种原因，房地产成为资金的蓄水池，这是过去我国房地产一片繁荣的秘密所在。

追本溯源，过去十数年美元一定程度上成为了人民币发行的信用所在。对个人来说，我们买房在银行贷款时，银行并非因为我们帅气、美丽或具有善良豁达的优秀品质而借钱或贷款给我们，而是因为我们的收入流水以及房产这个抵押物，是我们信用的背书。

所以，一定程度而言，增加张三相亲成功的概率，不仅需要他谈吐有度，也需要他坐拥房产，房产不是女方物质的表现，而是张三信用的背书。

2014年以后随着外汇的降低，外生性的货币供给能力受到约束，一些货币创新工具应用而生。传统货币工具以存款准备金率与贷款基准利率为主。

2014年以来，央行创设了SLF、MLF、SLO、PSL及TMLF等货币公开市场操作工具，对我国货币供给进行调控，而其中又以SLO、MLF与PSL应用较多，在我国货币投放中的比例也稳步上升，成为近年来央行货币发行的主要渠道。

这些创新的货币工具在央行资产负债表中表现为对其他存款性公司债权，不管是SLF、MLF还是PSL或者其他货币工具，与外汇作为基础货币供给不同之处在于其有回收机制。

简单的说，商业银行与央行借钱，而借钱总是还的，也正因为如此央行可以用这些货币工具来调节货币供给节奏与幅度，使得央行货币供给的主动性增强。

2014年以前，央行的货币政策工具主要是降准、降息、加息、加准，前者代表了货币的宽松，后者代表着货币的紧缩。2014年之后，各种货币创新工具逐步加入到了货币调控的工具箱中与传统货币工具一同调节着我国货币的供给。

举例来说，今年年初至三四月份，虽然央行全面降准投放货币约1.5万亿，但央行通过公开市场回笼资金约1.8万亿，综合看，央行依然是货币收缩或货币回笼。所以，随着创新货币工具作用的逐步发挥，我们不能简单的说降准一定是货币的宽松，以前可以这么说，以后这么说就有问题了。

那么可不可以通过创新的货币供给工具无限供给货币呢？答案是否定的。

信用有度，这就决定了国家在货币发行中不能随心所欲。过去我们基础货币与M2的增量很快，一是因为在货币前端有外汇背书，二是在末端有土地吸纳，这样“蒜你狠”、“姜你军”、“豆你玩”这些现象才能如昙花一现。

如今，在房市持续调控及居民端杠杆能力受限下，大水漫灌要么流入民生物资推高膨胀，通胀猛于虎，影响百姓安居乐业；要么房地产吸纳货币，百姓继续增加杠杆，短期内再次推升房价，可能诱发房地产开发商及终端购房者资金链断裂，继而传导至银行引起的金融乃至经济危机。

所以，货币供给绝对不是人脸，说阴就阴，说晴就晴，为所欲为。