2018年9月底，深圳大梅沙温暖宜人，万科一声高呼——“活下去”，地产圈一阵寒意。

2018年11月，为庆祝北方传统节气“立霾”，帝都人民带上口罩，在寒风中瑟瑟发抖。

此时的深圳依然温暖，但对于地产人来说，今年好像有点冷。

年初以来，一二线城市房贷收紧、利率上浮消息频传。金融“去杠杆”效应逐渐显现。十一黄金周，各地成交数据不容乐观，31城环比大降近7成跌至历史低位，同比下降27%。中原地产数据统计显示，国庆7天一线城市成交集体低迷，北京新建商品住宅网签235套，二手房住宅网签44套；上海新建商品住宅网签645套；广州656套；深圳226套。

没有金九银十，也没有供需两旺。

经历持续两年的狂欢，行业销售数据日渐“低温”，投资数据增速放缓，地产行业又一次站在了十字路口，每一面都迷雾漫漫。

市场怎么了？未来会怎样？细细分析可见端倪。

10月29日，新华社发表题为《如何看待未来房价走向？》的文章。文章称：

“房地产市场健康发展依然存在一些挑战需要逐步去克服。前期调控较多采用应急性行政措施，短期对抑制房价、降低风险起到了作用，而从长期来看则需从以行政措施为主向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，保持房地产市场平稳运行。”

限价政策的初衷是稳定市场预期，抑制房价过快上涨，但随着其弊端持续显现，存在修正政策的必要。近期广州南沙、花都、增城等部分地区放开限价、按真实价报备，可以解读为对以往调控措施的修正。

可以说，放开限价有利于消除政策弊端，对市场具有正面影响。但同时，放开限价在短期可能造成局部区域、板块新房价格的跳涨，然而在其他限购、限贷、限售等政策的综合作用下，房价大概率不会出现持续大幅上涨趋势。

其实，放还是不放，调还是不调，都不能阻止地产行业如同我国经济一样步入“新常态”。地产进入由高速度迈向高质量发展的新阶段。中小型房地产企业将被迫出局，行业间的整合兼并加速进行，优胜劣汰进一步演进。换句话说，地产进入下半场，形势变了，打法也得跟着变。

图片来源:网络

在此背景下，房企哪些特质能够适应新常态、引领新常态？

一看规模。大房企是久经沙场的强者，公司规模大、实力强、信用资质好、融资渠道广，相较于中小房企的艰难处境，大型房企表现依然稳健。根据中国指数研究院讯息，虽然销售速度放缓，但与去年相比，百强销售量仍然大增。截至2018年11月，TOP100房企整体销售规模近8.7万亿元，同比增长37.5%。TOP10房企销售总额达3.7万亿元，销售额比例占40.6%。碧桂园、万科、恒大稳居龙头房企三甲，流量金额、权益金额两个指标上，碧桂园达6670.2亿元、4990.5亿元，万科为5410.1亿元、3788.8亿元，恒大为5370.7亿元、5125.6亿元。土地储备是房企规模的养料和基石，2018年1-11月，碧桂园新增土地货值9968.7亿元，融创、恒大、万科、保利分列二至五名。

二看资金。首先是融资，在当前行业销售增速下行的背景下，融资能力极大影响房企的生存状态，面对融资收紧的现状，谁能够融到规模更大、期限更长、成本更低的资金，谁就能笑傲群雄。据悉安永分析，2017年房企国内平均融资成本约为8%-9%左右，2018年国内平均融资成本已经超过12%，中植资本管理有限公司透露，恒大部分项目融资成本更是达到18%。作为国内民营地产企业中少有入选恒生指数的公司，碧桂园突出的资本运作及资金管理水平，使其在国内楼市调整周期中明显多了几分从容。今年9月19日，碧桂园成功发行9.75亿美元双年期优先债券，并获最高约2.2倍认购，这是自2018年5月市场剧烈震荡以来，内房股最大规模的债券发行。11月21日，碧桂园公告称其拟发行78.3亿元可转债。市场分析人士认为，碧桂园此举更多是为公司后续发展以及资金平衡考虑。

其次是现金流。经营现金流净额是正是负，也能看出房企规模发展的战略方向和抵抗市场风险的应急能力。到底是坚持“现金流为王”毫不动摇，还是“扩张在前，现金流在后”，房企各有各的打法。以保利、中海为代表的央企、国企财务把控一直做得不错，但是2017年的经营现金流量净额达到近八年来的最低点。反观碧桂园，2017年现金流量净值在调控大背景下依然为正，达到240.84亿元。2018年上半年，碧桂园销售楼款现金回款为人民币3360.2亿元，回款率81.5%，净经营性现金流约为人民币31.7亿元，是继2016、2017年后又一次实现正净经营性现金流，充裕的现金流彰显资金管理蓝筹本色。