尽管暴露出一些问题，但由于市场需求较大，机构化运营的长租公寓在我国依然拥有良好的发展前景。根据中国房地产协会的数据，2017年中国住房租赁市场的租金规模约为1.3万亿元，长租公寓部分约648亿元，市场占有率仅5%，落后于美国的30%和日本的83%。

作为我国住房租赁市场的新业态，长租公寓在发展中积累了哪些问题？这些问题产生的症结在哪里？未来到底该何去何从？记者进行了调查。

区别于传统个体租赁，长租公寓通常是指由专业化、规模化的机构运营的住房租赁服务。凭借标准化定价和管理体系，长租公寓受到越来越多像小张那样的年轻人追捧。数据显示，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量超200万间。

张大伟坦言，对于一些托管租赁企业，产品合格是基础，然后才是“品质”。有关部门应该尽快出台租赁租房品质规范，如规定居住隔间不得改变房屋结构、装修污染必须符合国家规定，从建筑结构、室内空气质量、卫生环境、治安消防等多个维度规范长租公寓管理。

这里的“增量”和“存量”市场，指向的是目前市场上分化出的两种长租模式：一种是集中式自持租赁，主要通过获取城市新增的自持租赁用地或整体收购或整租存量物业来供应租赁住房；另一种则是分散式托管租赁，主要通过获取个人出租房源，经过装修和包装之后再面向市场出租。

2015年，国家开始大力支持住房租赁市场，住建部首次提出建立购租并举的住房制度，推动住房租赁规模化、专业化发展。2016年，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出发展住房租赁企业。2017年，党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

这场“狸猫换太子”背后潜藏着中介的“套路”：据小范介绍，首先是“隐瞒”，在前期沟通的过程中，这家投资管理公司始终未提供其他的支付方式，而是把第三方贷款平台作为默认结算方式；接着是“模糊”，沟通中以“通过平台支付租金”处理，遮蔽其为贷款平台的事实；最后是“引诱”，以付款方式无需押一付三，只需押一付一为优惠条件吸引租客。

长租公寓，规范方能长久(产经观察·长租公寓热的冷思考(上))

“当前‘租金贷’尚处于监管空白，当务之急是加强对住房租赁市场及企业的管理。”贺佳建议，对“租金贷”带来的资金沉淀进行托管或者集中存管，减少资金被挪用的可能。此外，由于许多租客在不知风险，甚至是不知情的情况下签署贷款合同，有关部门应该加大监管力度，规范整顿长租公寓企业的融资行为。

小范向记者告知了贷款详情：每个月底还款，钱直接从自己当初绑定的工行储蓄卡上划扣，若没有按时缴纳则视作逾期，手续费为每天收取当期应还款金额的0.1%。

长租公寓究竟该如何去伪存真、健康发展？住房租赁市场又该从何处发力以满足多层次的住房需求？本版推出“长租公寓热的冷思考”上下篇，力求为长租公寓的发展把脉寻方。

从2015年、2016年萌芽，到2017年快速发展，再到今年爆发式发展。“长租公寓在我国的勃兴得益于政策鼓励和资本介入。”中原地产首席分析师张大伟认为。

——编 者

让长租公寓健康发展

在张大伟看来，由于土地价格较高，集中式自持租赁往往获利周期长且租金相对较高，目前市场占有率还比较低。但其属于自建房源，本质上增加了租赁住房市场有效供应，更应该成为长租公寓发展的主要方向。

值得注意的是，从“拖房租”“租金贷”到随后曝出的“甲醛超标”“打隔断”，被卷入风暴中心的基本是基于“存量改造”的分散式托管租赁企业，由房企自建的集中式自持租赁往往安然无恙。

“长租公寓出现问题的症结在于资本在民生领域的投入过于粗放。”张大伟认为，政策应该引导资本进入增量市场，但现状是开发商将民宅和城中村盘下来，资本大量涌入存量市场，为提高租房回报率，一些企业“动了歪脑筋”，通过打隔断、低质廉价装修材料等手段实现成本快速回收。

加快出台品质规范 整顿企业融资行为

“当初选择跟长租公寓签约，一来是为了避开黑中介，不用太担心安全问题，二来性价比高，统一装修、家电齐备、环境也好，住着很舒心。”一年前，大学毕业生小张初到北京，经人推荐，与朋友合租了自如友家。

“长租公寓的存在，本质上由供需力量决定，可以看作是住房租赁市场的一次消费升级。”张大伟分析，人们对安全、品质租房的旺盛需求和相对稳定的租房投入，促进了长租公寓市场的繁荣。